El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha emitido una resolución (n.º 3308/2021) el 19 de noviembre de 2024 que establece un criterio importante sobre la valoración de inmuebles en el ámbito fiscal. En este fallo, el TEAC ha determinado que la escritura pública de declaración de obra nueva no es suficiente para justificar el importe de la obra a efectos de cuantificar la ganancia patrimonial en la transmisión de un inmueble, especialmente en lo relativo al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
El Tribunal aclara que, aunque la escritura de obra nueva valida la fecha de la declaración y la existencia del negocio jurídico, no puede considerarse como prueba suficiente del precio consignado en ella. Es decir, el valor declarado en la escritura no es aceptado sin más, sino que se requiere evidencia adicional que demuestre que el importe declarado corresponde realmente con lo invertido en la obra.
Para acreditar el valor de las mejoras, será necesario presentar pruebas documentales que demuestren lo siguiente:
- Que la obra ha sido efectivamente realizada.
- Que dicha obra corresponde a una mejora y no a un gasto de reparación o conservación.
- Que el importe de la obra coincide con lo declarado.
- Que dicho importe ha sido abonado por la persona interesada.
En el caso concreto analizado, la discrepancia entre las descripciones de la propiedad en las escrituras de compra y venta del inmueble evidenció que sobre el terreno adquirido se construyó una vivienda, lo que constituyó una mejora significativa en la habitabilidad del inmueble. No obstante, el TEAC dejó claro que la escritura de obra nueva no era suficiente para justificar el valor de la inversión realizada, ya que no se aportaron pruebas fehacientes del coste real de la obra.
En este contexto, el interesado había presentado un certificado de un ingeniero con el valor de la mejora, pero el Tribunal no aceptó esta valoración, considerando que se trataba de una estimación y no de una justificación documentada de los gastos reales incurridos.
Sin embargo, aunque el TEAC no admitió el valor de la obra nueva para incrementar el valor de adquisición, sí aceptó los gastos asociados a la declaración de obra nueva, siempre que estos fueran justificados adecuadamente, como ocurrió en el caso concreto analizado.
Este fallo subraya la importancia de contar con documentación y pruebas claras y verificables a la hora de justificar los costes de las obras realizadas en un inmueble, especialmente en el ámbito fiscal.
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Buenas tardes, al hilo de esta resolución. Mi pregunta es, si una persona autoconstruye y tiene facturas inconexas de distintos materiales pero su trabajo personal es hacer el inmueble con sus manos, como podría demostrar el valor de ejecución material de lo que ha hecho? Cómo puede ser 0 euros el valor de lo efectivamente hecho por él, si no se dispone de facturas por diversos motivos? Tendría que admitirse algún tipo de tasación retrospectiva que valorase lo efectivamente hecho por él distinto a facturas validas( Art 106LGT otros medios de prueba).
A la espera de su respuesta.